Od 13 lutego 2026 roku obowiązują nowe przepisy wprowadzone przez ustawę z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Pełny tekst ustawy można pobrać tutaj:
👉 https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20260000027/O/D20260027.pdf
Nowelizacja porządkuje sposób określania ceny nieruchomości oraz wprowadza nowe zasady ustalania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych..
Na czym polega nowelizacja ustawy deweloperskiej 2026?
Najważniejszą zmianą jest dodanie art. 5a, który określa sposób prezentowania ceny nieruchomości w umowach deweloperskich. Zgodnie z nowymi przepisami:
Cena lokalu = powierzchnia użytkowa lokalu × cena za 1 m² powierzchni użytkowej
W praktyce oznacza to obowiązek wskazania w dokumentacji sprzedażowej:
- powierzchni użytkowej mieszkania,
- ceny za metr kwadratowy,
- ceny całkowitej lokalu jako iloczynu powyższych punktów.
Nowe regulacje obejmują:
- Umowy (rezerwacyjne, umowy deweloperskie, umowy przenoszące własność…)
- Prospekt informacyjny inwestycji,
- Karty lokali,
- Informacje zawarte na stronie WWW i na dane.gov.pl.
Jak liczyć powierzchnię użytkową po zmianach przepisów?
Ustawa jasno wskazuje, że powierzchnia użytkowa musi być obliczana zgodnie z Polską Normą obowiązującą w dniu:
- złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub
- dokonania zgłoszenia budowy.
Jest to szczególnie ważne dla inwestorów oraz osób kupujących mieszkania, ponieważ oznacza, że:
- inwestycje rozpoczęte wcześniej stosują normę obowiązującą w momencie uzyskania pozwolenia na budowę,
- nie ma obowiązku przeliczania metraży według nowych zasad,
- nie trzeba aneksować podpisanych umów.
Czy ustawa z 4 grudnia 2025 r. wpływa na trwające inwestycje mieszkaniowe?
Nowelizacja ustawy deweloperskiej dotyczy przede wszystkim umów zawieranych po wejściu przepisów w życie.
Jeżeli inwestycja posiadała pozwolenie na budowę przed 2026 rokiem, deweloper może stosować dotychczasowe zasady obliczania powierzchni użytkowej, pod warunkiem że były zgodne z właściwą normą. To rozwiązanie pozwala zachować stabilność dokumentacji projektowej oraz ofert sprzedaży mieszkań.
Rekomendacja PZFD dotycząca ustalania powierzchni użytkowej
W związku z wejściem nowych przepisów Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) opublikował oficjalne stanowisko dotyczące stosowania nowych regulacji.
Treść rekomendacji PZFD dostępna jest tutaj:
👉 https://www.pzfd.pl/s/wv-news-entry/a3eSo000001VBEjIAO/rekomendacja-w-sprawie-ustalania-pow-u%C5%BCytkowej-na-potrzeby-um%C3%B3w-deweloperskich
Zgodnie z rekomendacją PZFD:
- powierzchnia użytkowa powinna być liczona według normy obowiązującej w dniu pozwolenia na budowę,
- dane dotyczące metrażu powinny być spójne w całej dokumentacji inwestycji,
- w umowach należy wskazywać podstawę normową obliczeń,
- cena lokalu powinna być prezentowana w sposób transparentny.
Rekomendacje te mają ograniczyć ryzyko sporów prawnych oraz ujednolicić praktykę rynkową.
Nowe przepisy a obowiązki informacyjne deweloperów na stronach WWW
Zmiana przepisów zwiększa zakres obowiązków formalnych związanych ze sprzedażą mieszkań i domów jednorodzinnych.
Deweloperzy powinni szczególnie zadbać o:
- Spójne dane dotyczących powierzchni użytkowej w dokumentacji inwestycji:
- W prospektach,
- Kartach lokali,
- Nawigatorach i tabelach.
- Usunięcie wszelkich dodatkowych metraży oraz cen, niebędących powiązanych z pow. Użytkową. Dotyczy to w szczególności:
- Pow. Rozliczeniowych,
- Pow. Sprzedażowych.
- prawidłowe przygotowanie kart lokali, tak aby zawierały prawidłowe obliczenia pow. Użytkowej oraz normę wg. której zostały sporządzone.
- Raportowanie w rejestrze cen oraz na dane.gov.pl cen oraz powierzchni powiązanych wyłącznie z powierzchnią użytkową.
Czy zmiana sposobu liczenia powierzchni może zwiększyć konkurencyjność inwestycji?
Nowelizacja przepisów może mieć także wpływ na strategie sprzedażowe. W nowych projektach wybór sposobu ustalania powierzchni użytkowej może wpływać na cenę za metr kwadratowy lokalu. Może to oznaczać:
- niższą cenę za m² przy zachowaniu tego samego realnego metrażu,
- lepszą konkurencyjność inwestycji,
- większą czytelność ofert dla klientów.
Cena za metr kwadratowy pozostaje jednym z najważniejszych parametrów porównawczych na rynku nieruchomości.
Podsumowanie – co oznacza ustawa z 4 grudnia 2025 r. dla rynku nieruchomości?
Ustawa z 4 grudnia 2025 r. (Dz.U. 2026 poz. 27) wprowadza obowiązek jasnego określania ceny nieruchomości jako iloczynu powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy.
Nowe przepisy:
✔ zwiększają transparentność rynku nieruchomości
✔ nie wymagają przeliczania metrażu w trwających inwestycjach
✔ wprowadzają większe obowiązki informacyjne dla deweloperów
✔ zwiększają znaczenie systemów cyfrowych wspierających sprzedaż mieszkań
Zgodnie z rekomendacją Polskiego Związku Firm Deweloperskich, kluczowe znaczenie ma spójność dokumentacji inwestycji oraz jasne prezentowanie danych dotyczących powierzchni użytkowej i ceny lokalu.
